Verkorting verjaringstermijn huurverhogingen

De afgelopen jaren zijn er steeds meer maatregelen genomen om huurders te beschermen tegen hoge huurprijzen. Een belangrijk instrument daarbij is de maximering van de jaarlijkse huurverhoging. Voor huurders in de sociale sector bestonden al regels op dit gebied, maar in de vrije sector waren er nauwelijks beperkingen. Met de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (1 mei 2021) wordt er ook tijdelijk een maximum gesteld aan jaarlijkse huurverhogingen in het geliberaliseerde segment. Deze regeling is sinds 1 mei 2024 verlengd tot 1 mei 2029. Naast de verlenging is er nog een belangrijke wijziging doorgevoerd: de verjaringstermijn voor vorderingen tot betaling van huurverhogingen is  verkort. Dit betekent dat verhuurders sneller in actie moeten komen om te voorkomen dat hun vordering verjaart.

Verkorting verjaringstermijn

Met de Wijziging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is sinds artikel 7:251 BW (die ook geldt voor de geliberaliseerde huurovereenkomsten) aangepast. Aan het artikel is toegevoegd dat – in afwijking van artikel 3:308 BW waarin is bepaald dat geldvorderingen na vijf jaar verjaren - vorderingen tot betaling van huurverhogingen twee jaar na het opeisbaar worden verjaren. Er wordt vervolgens nog een extra beperking geïntroduceerd: indien de verhuurder de huurder in het jaar waarin de huurverhoging opeisbaar wordt niet schriftelijk informeert over de huurprijsverhoging, dan verjaart de vordering tot betaling van de huurverhoging al na één jaar na het opeisbaar worden.

Wat zijn de gevolgen?

Deze wijziging van art. 7:251 BW is met ingang van 1 juli 2024 in werking getreden. Het overgangsrecht bepaalt dat verjaringstermijnen die vóór 1 juli 2024 zijn aangevangen, een uitgestelde werking van één jaar krijgen. Dat betekent dat tot 1 juli 2025 de reguliere verjaringstermijn van vijf jaar blijft gelden. Het is dus heel belangrijk dat voor die datum de achterstand wordt gevorderd of de verjaring wordt gestuit. Voor verjaringstermijnen die ná 1 juli 2024 zijn gaan lopen gelden de nieuwe verjaringstermijnen direct. Dat betekent ook dat als de verhuurder de huurder niet schriftelijk heeft geïnformeerd over de huurprijsverhoging, de vordering tot betaling van de verhoging op 1 juli 2025 verjaart.

Belangrijk om te benadrukken is dat de verkorting van de verjaringstermijn geen gevolg heeft voor de verhoging van de huurprijs als zodanig. Dat betekent dat de verhoogde huurprijs geldt en steeds het uitgangspunt is voor nieuwe verhogingen, maar uitsluitend de mogelijkheid om de verhoging te vorderen verjaart. De oorspronkelijke huurprijs (zonder verhoging) blijft onderworpen aan de reguliere verjaringstermijn van vijf jaar.

Actie: stuit de verjaring

De verkorte verjaringstermijn is een ingrijpende wijziging, vooral voor verhuurders die huurders niet tijdig schriftelijk hebben geïnformeerd over huurverhogingen. Om te voorkomen dat vorderingen verjaren, is het essentieel om actie te ondernemen. De verjaring van de huurprijsverhoging kan worden gestuit door een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin het recht op betaling wordt voorbehouden, of door het instellen van een vordering of andere daad van rechtsvervolging. Het is verstandig dat verhuurders in de toekomst hun huurders steeds schriftelijk informeren over huurverhogingen.

Meer informatie over huurprijsverhogingen? Neem contact op met Louise Strating.