Het leveren van bewijs bij medehuurderschap

De laatste tijd is er steeds meer te doen om het “medehuurderschap”. In het nieuws verschijnen verschillende artikelen over bijvoorbeeld kinderen van overleden ouders die in de woning willen blijven wonen. Indien de huurder of verhuurder naar de rechter gaat, wie moet dan wat bewijzen?

Medehuurderschap
Wie niet met de huurder is getrouwd of geregistreerd partner is, maar wel met de huurder samenwoont, wordt niet automatisch medehuurder. Hij kan samen met de huurder de verhuurder vragen om met het medehuurderschap in te stemmen. Indien de verhuurder niet akkoord gaat, dan kan de rechter worden verzocht om de samenwoner medehuurder te maken.

De rechter zal het verzoek afwijzen, indien:
a) de beoogd medehuurder niet tenminste 2 jaar zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en daar met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert;
b) de beoogd medehuurder onvoldoende financiële waarborgen biedt; of
c) sprake is van misbruik van medehuurderschap. Dit houdt kort gezegd in dat het de beoogd medehuurder er uitsluitend om te doen is dat hij de positie van huurder krijgt.

Bewijslast
Het uitgangspunt is dat degene die zich jegens de verhuurder beroept op een recht, de stelplicht en bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dit recht volgt. Het is dus aan de beoogd medehuurder om aan te tonen dat hij minstens twee jaar in de woning zijn hoofdverblijf heeft gehad en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Ten aanzien van de specifieke vereisten geldt nog het volgende.

a) hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding
Het hebben van hoofdverblijf houdt in dat de beoogd medehuurder daadwerkelijk in de woning woont. Het bewijs van het hoofdverblijf moet door de huurder worden geleverd aan de hand van feitelijke omstandigheden. Alleen een inschrijving in het bevolkingsregister is niet voldoende.

Het voeren van een gemeenschappelijke huishouding houdt in dat men dagelijkse bezigheden, zoals eten, huishouding en televisie kijken, samen doet. Degene die een beroep doet op een gemeenschappelijke huishouding heeft een “verzwaarde stelplicht”. Als de verhuurder betwist dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, moet de beoogd medehuurder voldoende concrete feiten over de gestelde gemeenschappelijke huishouding aanvoeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies moet richten. Daarbij geldt dat naarmate de verhuurder concreter is in het betwisten van de gemeenschappelijke huishouding, de beoogd medehuurder concreter moet zijn in zijn stellingen dat daarvan sprake is.

Deze verzwaarde stelplicht geldt niet voor de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding. Duurzaam houdt in: op de toekomst gericht. Of sprake is van duurzaamheid, wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur van de gemeenschappelijke huishouding, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen.

b) onvoldoende financiële waarborgen
De verhuurder kan zich tegen het medehuurderschap verzetten door te stellen dat de beoogd medehuurder onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Dit betreft een zogenoemd “bevrijdend” verweer, zodat het aan de verhuurder is om aan te tonen dat de beoogd medehuurder niet zelfstandig de huur kan betalen. De vaststelling hiervan vergt echter inzicht in de financiële positie van de beoogd medehuurder. Deze gegevens liggen in het domein van de beoogd medehuurder. Daarom kan van de beoogd medehuurder worden verlangd dat hij voldoende concrete gegevens over zijn inkomen en zijn vermogen verschaft ter onderbouwing van zijn betwisting.

c) misbruik van medehuurderschap
De kantonrechter moet een verzoek tot medehuurderschap ook afwijzen als het duidelijk is dat het de beoogd medehuurder er uitsluitend om te doen is dat hij de positie van huurder krijgt. De verhuurder zal moeten bewijzen dat er sprake is van misbruik van medehuurderschap.

Vragen over het leveren van bewijs bij medehuurderschap? Neem contact met op met Juliette Soomers of Lisanne Hennink.