Inleiding
Op een huurder rust de (wettelijke) verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Onderdeel hiervan is het niet veroorzaken van overlast voor buren. Het spreekt voor zich dat na één overlastmelding de verhuurder niet tot ontbinding van de huurovereenkomst over kan gaan, maar wanneer kantelt de spreekwoordelijke weegschaal en kan de verhuurder wel stappen ondernemen?
Meldingen
De verhuurder wordt vaak door buren op de hoogte gebracht over overlast door een huurder. Indien de buren van de overlast veroorzakende huurder ook huurders van de verhuurder zijn, heeft de verhuurder zelfs de verplichting om op te treden tegen de overlast. Indien de verhuurder dit nalaat, kunnen zij onder omstandigheden aanspraak maken op een huurprijsvermindering. De overlast wordt op dat moment aangemerkt als ‘een gebrek’; er is sprake van een omstandigheid die niet aan de huurder zelf is toe te rekenen en waardoor de huurder niet het (huur)genot van de woning krijgt wat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.
De verhuurder dient zich op dat moment dus actief in te spannen om de overlast te stoppen. Hierbij kan gedacht worden aan sommaties en gesprekken met de overlast veroorzakende huurder. Indien de sommaties en gesprekken niet helpen, is de laatste (en meest vergaande mogelijkheid) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dit is alleen mogelijk bij de rechter. Indien de verhuurder een rechtszaak begint, is het aan de verhuurder om aan te tonen dat sprake is van overlast (de zogenaamde stelplicht en bewijslast). Het is dus van groot belang dat er een dossier wordt opgebouwd. Indien je als huurder overlast ervaart van één omwonende, meld dit dan altijd schriftelijk bij de verhuurder.
Omstandigheden
De rechter zal ten eerste beoordelen of het veroorzaken van overlast vaststaat (de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst). Zoals hierboven omschreven, is het hierbij van belang dat de verhuurder voldoende meldingen aan de rechter kan laten zien (dossieropbouw). De rechter hecht er vaak belang aan dat de meldingen gedetailleerd zijn en van meerdere huurders afkomstig. Indien dit vaststaat, zal de rechter beoordelen of de overlast zodanig is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij deze beoordeling zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De ontbinding heeft vergaande gevolgen, nu de huurder op dat moment op straat komt te staan. Omstandigheden die mee kunnen wegen zijn (i) het belang van de huurder bij het behoud van de woning, (ii) de bereidheid van de huurder om mee te werken om de overlast op te lossen of hulp te accepteren, (iii) de inspanningen van de verhuurder om de verhoudingen te verbeteren en het aantal sommaties/waarschuwingen, (iv) het structurele karakter van de overlast, (v) de beoordeling van andere instanties en de gemeente over de overlastsituatie (hierbij kan zelfs een Einde Interventie Verklaring afgegeven worden, wat kort gezegd inhoudt dat alle betrokken instanties van mening zijn dat zij er alles aan hebben gedaan om de overlast te staken, maar dit niet gelukt is) en (vi) de mate waarin de buren in hun belangen geschaad worden.
Tips verhuurder
Zorg er als verhuurder voor dat je een goed dossier hebt opgebouwd, waarin onder andere schriftelijke meldingen en sommaties aan de huurder zitten. Indien er een gesprek heeft plaatsgevonden over de overlast, is het altijd verstandig om hiervan een gespreksverslag op te maken. Daarnaast kan met de huurder ook een ‘gedragsaanwijzing’ overeen worden gekomen en worden getekend. Indien een gang naar de rechter onvermijdelijk is, kan hiermee de overlast en de ernst daarvan worden aangetoond. Het woonbelang van de huurder weegt bij de beoordeling van de rechter (terecht) zwaar mee.
Heb jij als verhuurder te maken met een huurder die overlast veroorzaakt en wil je juridisch advies over de vervolgstappen? Neem contact op met Lisanne Hennink of Louise Strating van CERTA advocaten.
