De BKR-registratie in faillissement: een uitdaging

Renovatie: om aanspraak te maken op een ‘verhuis’ kostenvergoeding is het niet altijd nodig dat er een verhuiswagen voorrijdt.

Renovatie

Een huurder heeft recht op rustig huurgenot. Dat is echter niet altijd zo. De wet bepaalt dat een huurder verplicht is zijn medewerking te verlenen aan dringende werkzaamheden. Bij renovatiewerkzaamheden dient de huurder de werkzaamheden alleen te gedogen als sprake is van een redelijk voorstel van de verhuurder. Renovatie ziet kort gezegd op een verbetering/vernieuwing. Als het in het kader van deze renovatie (lees: niet de dringende werkzaamheden) noodzakelijk is om te verhuizen, dan moet de verhuurder bijdragen aan de kosten van die verhuizing. Op dit moment is de bijdrage EUR 7.156,=. Dat is een vast/forfaitair bedrag. Uit de toelichting op deze vergoeding volgt dat het vaste bedrag de rechtszekerheid dient; geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zouden daarmee zoveel mogelijk worden vermeden. Of toch niet…

Verhuizen
Verhuizen? Of toch niet… In een procedure over de verhuiskostenvergoeding staat vast dat de huurder bij het verlaten van zijn woning voor een renovatie niet meer heeft meegenomen dan enkele persoonlijke voorwerpen. De huurder ging tijdelijk bij vrienden logeren. Het gerechtshof vindt dat er in dat geval geen sprake is van verhuizen en wijst er op dat in het normale taalgebruik “verhuizen” inhoudt dat een bewoner niet alleen als persoon zijn woning verlaat, maar ook dat hij meer meeneemt dan enkele logeerspullen. De vordering van de huurder met betrekking tot de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van (toen nog) EUR 6.095,= wordt afgewezen. De huurder is het hier niet mee eens en stapt naar de Hoge Raad.

(G)een verhuiswagen

Uit de beslissing van de Hoge Raad volgt dat het niet bepalend is of de huurder met zijn hele hebben en houden verhuist, maar de huurder aanspraak op de vaste vergoeding heeft als diens vertrek uit de woning noodzakelijk is. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat die noodzaak er is als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. De aard en omvang van de werkzaamheden zijn echter niet allesbepalend. Het gaat ook om de specifieke omstandigheden van een individuele huurder. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een huurder die thuiswerkt (en geen alternatieve werkruimte beschikbaar is bij de werkgever). Het verhuizen van de inboedel is volgens de Hoge Raad niet van belang.

Het gerechtshof heeft het volgens de Hoge Raad dus niet goed beoordeeld. Een ander hof moet dat nu doen.

Positie verhuurder

De Hoge Raad heeft duidelijk gemaakt dat voor de verschuldigdheid van de minimumbijdrage volstaat dat de huurder de woning wegens de renovatie moet verlaten. Er hoeft geen sprake te zijn van een verhuizing naar normaal spraakgebruik. Dat neemt niet weg dat de forfaitaire minimumbijdrage een kostenpost is die de verhuurder liever zal willen vermijden. Een discussie over of er wel of niet verhuisd wordt, zal de verhuurder niet baten. Om de kosten van renovatie te beperken, kan aan de volgende oplossingen worden gedacht:

1. De (forfaitaire) minimumbijdrage is niet verschuldigd als er een adequate wisselwoning ter beschikking wordt gesteld;
2. Wat zijn de persoonlijke omstandigheden van de huurder? Denkbaar is dat door het nemen van bepaalde maatregelen kan worden voorkomen dat er voor (sommige) huurders een noodzaak tot verhuizing wegens een renovatie is;
3. In uitzonderlijke gevallen, waarin kort gezegd sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, kan het beroep van de huurder op de minimumbijdrage naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Vragen over renovatie in het huurrecht. Neem contact op met Rogier Visser of Lisanne Hennink