Onrechtmatige daad is misschien wel het belangrijkste leerstuk van het Nederlandse recht. Er is al een keer uitvoerig bij stilgestaan in Fietsend van Lindenbaum/Cohen uit 1919 naar het Afzinkkelder arrest van 12 januari 2024 - CERTA.  Onrechtmatige daad wordt vaak geassocieerd met situaties waarin partijen niet met elkaar hebben gecontracteerd, maar dat betekent niet dat een contractuele relatie een beroep op onrechtmatige daad uitsluit.

In de vastgoedpraktijk komt ook regelmatig de vraag op of een partij naast wanprestatie ook uit onrechtmatige daad aansprakelijk kan zijn. Denk bijvoorbeeld aan een aannemer die zijn contractuele verplichtingen niet nakomt en tegelijkertijd schade veroorzaakt aan eigendommen van de opdrachtgever of derden, of aan een verkoper van vastgoed die belangrijke informatie achterhoudt Dwaling - CERTA. Wat zegt ons recht hierover en hoe werkt dit in de procespraktijk?

Onrechtmatige daad
De wet bepaalt dat er drie situaties zijn die een onrechtmatige daad kunnen opleveren: inbreuk maken op een recht (bijvoorbeeld iemands eigendom beschadigen), een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht (zoals door rood rijden en een aanrijding veroorzaken) en een doen of nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Dit laatste wordt meestal samengevat als onzorgvuldig handelen.

Als daarnaast ook aan de overige vereisten is voldaan, zoals schade en causaal verband tussen de gedraging en die schade, is sprake van een volledige onrechtmatige daad en kan aanspraak bestaan op schadevergoeding.

Samenloop 1
Het kan voorkomen dat een partij voor dezelfde feiten een beroep kan doen op meerdere juridische grondslagen. Er ontstaat dan samenloop. In het algemeen geldt als uitgangspunt dat meerdere, op zichzelf toepasselijke rechtsgronden naast elkaar kunnen worden ingeroepen.

Daarop bestaan echter uitzonderingen.

De eerste uitzondering doet zich voor wanneer de verschillende rechtsgronden leiden tot rechtsgevolgen die niet naast elkaar kunnen bestaan. In dat geval zal de eiser een keuze moeten maken.

Een tweede uitzondering is dat niet kan worden geshopt met wettelijke termijnen. Het feit dat een vordering uit onrechtmatige daad soms een langere verjaringstermijn kent dan een bijzondere wettelijke regeling, betekent niet dat die bijzondere regeling kan worden omzeild.

Een bekend voorbeeld betreft aanvaringen. De specifieke verjaringstermijnen die daarvoor gelden kunnen niet worden ontlopen door dezelfde feiten tevens als onrechtmatige daad aan te merken.

Een soortgelijke uitkomst geldt bij koop. Als een koper zich op het standpunt stelt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt en dat vervolgens presenteert als een onrechtmatige daad, blijft de klachtplicht die bij koop geldt onverminderd van toepassing. Voor vastgoedtransacties kan dit van grote betekenis zijn wanneer discussie ontstaat over gebreken of onjuiste informatieverstrekking rondom de aankoop van vastgoed.

Samenloop 2
Onrechtmatige daad wordt ook wel buitencontractuele aansprakelijkheid genoemd. Met wanprestatie wordt bedoeld dat partijen een overeenkomst hebben gesloten en een van hen tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit die overeenkomst.

In geval van wanprestatie is de schending van de rechtsplicht tevens een schending van een verbintenis. Op die situatie zijn daarom de wettelijke bepalingen over toerekenbaar tekortschieten van toepassing. Dat volgt expliciet uit de parlementaire geschiedenis.

Dat betekent echter niet dat onrechtmatige daad in een contractuele verhouding nooit een rol kan spelen. Integendeel, een gedraging kan naast wanprestatie tevens een onrechtmatige daad opleveren. Tegenover een contractuele wederpartij is slechts sprake van een onrechtmatige daad indien de verweten gedraging ook los van de contractuele tekortkoming als onrechtmatig kan worden aangemerkt. Met andere woorden: er moet meer aan de hand zijn dan uitsluitend het niet nakomen van een contractuele verplichting.

Dat leidde tot een recente uitspraak van de Hoge Raad.

Arrest Hoge Raad 17 juli 2026
In deze recente uitspraak van de Hoge Raad https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2026:1295 gaat het over diverse verklaringen voor recht en veroordelingen tot schadevergoeding wegens wanprestatie dan wel onrechtmatige daad.

Het gerechtshof had de vorderingen gebaseerd op wanprestatie afgewezen. Hetzelfde gebeurde met de vordering uit onrechtmatige daad. Het hof overwoog terecht dat een vordering uit onrechtmatige daad naast een vordering uit wanprestatie kan bestaan. Uit het leerstuk van samenloop weten we dat dat mogelijk is.

Vervolgens stelde het hof vast dat de eiser dezelfde feiten en omstandigheden had aangevoerd ter onderbouwing van zowel de wanprestatie als de onrechtmatige daad. Volgens het hof bestond daarom geen ruimte om op grond van de gestelde onrechtmatige daad anders te oordelen dan over de wanprestatie.

Daar gaat het volgens de Hoge Raad mis.

Uit het leerstuk van samenloop volgt namelijk dat de afwijzing van een op wanprestatie gebaseerde vordering niet zonder meer betekent dat ook een vordering uit onrechtmatige daad moet worden afgewezen. In deze zaak was de vordering uit wanprestatie afgewezen omdat het vereiste verzuim ontbrak. Dat oordeel staat echter niet automatisch in de weg aan een afzonderlijke beoordeling van de vraag of sprake is van een onrechtmatige daad.

De Hoge Raad benadrukt daarmee dat beide grondslagen zelfstandig moeten worden beoordeeld.

Voor de procespraktijk is dat een belangrijk aandachtspunt. Ook in vastgoedgeschillen kan het voorkomen dat een contractuele vordering strandt, terwijl nog steeds moet worden onderzocht of dezelfde feiten een zelfstandige grondslag voor aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad opleveren.

Conclusie
Samenloop houdt in dat een vordering uit onrechtmatige daad naast een contractuele vordering kan bestaan, mits de gestelde gedraging ook los van de contractuele tekortkoming als onrechtmatig kan worden aangemerkt.

Het arrest van de Hoge Raad van 17 juli 2026 bevestigt dat afwijzing van een vordering wegens wanprestatie niet zonder meer meebrengt dat ook een vordering uit onrechtmatige daad strandt. Beide grondslagen moeten afzonderlijk worden beoordeeld.

Voor de vastgoedpraktijk kan dat van groot belang zijn. Bij geschillen over bouwprojecten, koopovereenkomsten, verborgen gebreken of informatieverstrekking tijdens vastgoedtransacties verdient het aanbeveling steeds te onderzoeken of naast een contractuele grondslag ook een zelfstandige grondslag uit onrechtmatige daad aanwezig is. In de procespraktijk kan dat het verschil maken tussen afwijzing en toewijzing van een vordering.

Heb je vragen over aansprakelijkheid, wanprestatie of onrechtmatige daad in de vastgoedpraktijk? Rogier Visser helpt je graag verder.

In de praktijk lijkt het overzichtelijk: een termijn is een termijn. Toch kan het juist in perioden met feestdagen fout gaan. Dat kan verstrekkende gevolgen hebben.

Verlenging bij weekend- en feestdagen
Vaak wordt er vanuit gegaan dat een termijn die eindigt op een weekend- of feestdag automatisch wordt verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Dat klopt in veel gevallen: de Algemene termijnenwet bepaalt dat een wettelijke termijn dan wordt verlengd. Van belang is dat dit uitgangspunt alleen geldt voor wettelijke termijnen. Contractuele termijnen (zoals overeengekomen opzegtermijnen) vallen hier dus in beginsel niet onder, tenzij partijen daar zelf iets over hebben geregeld. Nog belangrijker is dat deze regel uitzonderingen heeft en die zijn minder bekend.

Uitzonderingen
De Algemene termijnenwet is niet van toepassing op alle termijnen. Zo geldt de verlenging van een termijn die in het weekend of op een feestdag eindigt niet voor termijnen die worden berekend door terug te rekenen vanaf een bepaald tijdstip of een bepaalde gebeurtenis. Ook geldt zij niet voor langere termijnen, zoals termijnen van meer dan drie maanden. In die gevallen verschuift de einddatum dus niet, maar eindigt de termijn gewoon op de laatste dag zelf. Tot slot is van belang dat niet iedere feestdag een algemeen erkende feestdag in de zin van de Algemene termijnenwet is.

Fatale termijn van zes maanden in het huurrecht
Een van de uitzondering was ook aan de orde in een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2026:4514, Rechtbank Amsterdam, 12079223 \ KK EXPL 26-75). Het ging in deze zaak om een ingestelde vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder. Degene die met na het overlijden van de huurder in de woning achterblijft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, kan een dergelijke vordering binnen zes maanden na het overlijden instellen. De huurder is op 6 oktober 2025 overleden, zodat de termijn van zes maanden in dit geval op 6 april 2026 verliep. Dat was dit jaar Tweede Paasdag. De vordering was echter pas op 7 april 2026 ingesteld. De vraag die voorlag is of de termijn in dit geval werd verlengd tot de eerstvolgende dag die geen feestdag is. In de uitspraak benadrukt de rechtbank dat toepassing van de Algemene termijnenwet afhankelijk is van de duur van de termijn. De termijn voor het instellen van een vordering tot voortzetting van de huur na overlijden is omschreven in maanden en de Algemene termijnenwet geldt niet voor termijnen van meer dan drie maanden. De conclusie is dat de vordering een dag te laat is ingesteld.

Les voor de praktijk
De hiervoor genoemde uitspraak leert dat men beter het zekere voor het onzekere kan nemen en dat het bij het bepalen van de termijn veiliger is om niet uit te gaan van een verlenging. Neem de laatste dag van de termijn als uitgangspunt en zorg dat de termijn uiterlijk op die dag (of eerder) wordt veiliggesteld. Of controleer per geval of een termijn die in het weekend of op een feestdag eindigt daadwerkelijk wordt verlengd of dat één van de uitzonderingen geldt, want de gevolgen van een onjuiste aanname kunnen groot zijn.

Meer informatie over termijn of huurrecht? Neem contact op met Louise Strating.