Opinie

Omdat je verder wilt

Scheefwonen en sociale huur: Wat zegt de rechter

Voor het eerst in Nederland brengt een woningcorporatie een zaak over scheefwonen (niet verwarren met scheefhuren) voor de rechter.

Het recht op wonen
Het bevorderen van voldoende woongelegenheid is een voorwerp van zorg van de overheid. Het (goed) kunnen wonen, wordt zo belangrijk gevonden dat het zelfs in onze grondwet is verankerd (art. 22). Op het moment dat een toegelaten instelling een sociale huurwoning van een van haar huurders terug wil omdat hij ook koopwoningen heeft, kan niet over een nacht ijs worden gegaan. De procedure heeft flink wat pennen in beweging gebracht, lees bijvoorbeeld het artikel in Het Parool en Ymere wil sociale huurwoning terug omdat huurder meerdere koopwoningen bezit en verhuurt Ymere: ‘pandjesbaas’ met hoge huurinkomsten heeft geen recht op sociale huurwoning | NUL20

Waarom is deze zaak belangrijk
Dit is de eerste keer dat een corporatie een zaak aan de rechter voorlegt waarin sprake is van sociale verhuur aan iemand die tegelijkertijd twee koopwoningen (die worden verhuurd) in eigendom heeft. Er is niet een specifieke wettelijke regeling die dat verbiedt. Door de corporatie wordt een beroep gedaan op dringend eigen gebruik. De onderbouwing komt kort gezegd neer op het ingaan op (het ontstaan van) corporaties (de eerste in Nederland is anno 1852), het doel van corporaties tot het uitwerken van de onderdelen dringend, eigen gebruik en het vereiste dat er voor de huurder passende vervangende woonruimte voorhanden is. Houdt de opzegging stand? Uit eerder onderzoek blijkt dat situaties zoals deze het topje van de ijsberg kunnen zijn. Zie bijvoorbeeld het artikel in NRC.

Het vonnis: 27 maart 2025
De rechter doet op 27 maart 2025 uitspraak. Dit vonnis kan grote gevolgen hebben voor de manier waarop corporaties scheefwonen kunnen tegengaan. Hebt u vragen over het beroep van een corporatie op dringend eigen gebruik bij scheefwonen, neem dan contact op met ons vastgoed-/huurrechtteam.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Preventieve handhaving: voornemen recreatieve verhuur historische molen geen klaarblijkelijk gevaar dreiging overtreding

Inleiding
Een preventieve last onder dwangsom kan alleen worden opgelegd als sprake is van een dreigende onrechtmatige situatie of dreigende overtreding. Een voornemen om strijdige handelingen uit te voeren is niet voldoende, oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”) op 27 november 2024. Hieronder lees je een korte toelichting van de casus en de beoordeling van de Afdeling over preventieve handhaving.

Recreatieve verhuur molen
Het perceel met een historische molen heeft de bestemming "Maatschappelijk" en de aanduiding "specifieke vorm van maatschappelijk - molen". De eigenaren gebruikten de molen enkel nog als vakantiewoning met het voornemen deze ook te verhuren aan derden. Volgens het college van burgemeester en wethouders (hierna: “College”) liet de bestemming en de aanduiding recreatieve verhuur van de molen niet toe. Het College wees een handhavingsverzoek af omdat handhaving volgens onredelijk zou zijn.

Oordeel Afdeling
Volgens de Afdeling hadden de eigenaren geen concrete stappen ondernomen om de molen daadwerkelijk te verhuren. Hierdoor was er geen sprake van een gevaar voor een klaarblijkelijke overtreding. Het College had terecht het handhavingsverzoek afgewezen. Verder oordeelde de Afdeling dat uit de planregels volgt dat het perceel is bestemd voor een molen met maximaal één woning. Recreatieve verhuur voor nachtverblijf heeft geen duurzaam karakter en valt daarom niet onder het begrip “molen” noch onder het begrip “woning”. Recreatieve verhuur van de molen is dus volgens de Afdeling in strijd met de planregels. Dat de eigenaren de molen zelf al als vakantiewoning gebruikten, maakt dit niet anders.

Preventieve last onder dwangsom - klaarblijkelijkheidscriterium
Een last onder dwangsom is een herstelsanctie. Het doel is om de illegale situatie of overtreding te beëindigen. Ook kan een preventieve last onder dwangsom worden opgelegd. Uit vaste rechtspraak volgt dat een preventieve last onder dwangsom alleen kan worden opgelegd als zich een gevaar voordoet van een overtreding die met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal plaatsvinden. In de praktijk wordt niet snel voldaan aan dit klaarblijkelijkheidscriterium. Bij mededelingen van belanghebbenden die oneens zijn met de regels is doorgaans geen sprake van een gevaar voor een overtreding klaarblijkelijk dreigt.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk
De conclusie is dat voor een preventieve last onder dwangsom enkel het voornemen om in strijd met de wet- en regelgeving te handelen, onvoldoende is om te spreken van een klaarblijkelijk gevaar voor een overtreding. Dat de uitvoering van de handelingen in de macht ligt van de eigenaren, maakt dit niet anders. In de praktijk ligt de drempel voor het klaarblijkelijkheidscriterium dus nog altijd hoog en kan niet op basis van een voornemen om strijdige handelingen uit te voeren een last worden opgelegd.

Contact
Heb je vragen over handhaving en/of een (preventieve) last onder dwangsom of bestuursdwang? Neem dan contact op met Werner Altenaar of Roza Morrison. Certa helpt je verder.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Intern salderen mag niet meer worden betrokken bij voortoets

Intern salderen niet meer mag worden betrokken in de zogenoemde voortoets, maar wel bij de vraag of een natuurvergunning voor een project kan worden verleend. De mogelijkheden voor het intern salderen worden hierdoor beperkt. Dit volgt uit nieuwe rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het gewijzigde beoordelingskader
De belangrijkste wijziging die voortvloeit uit deze uitspraak is dat intern salderen niet meer mag worden meegenomen bij het eerste onderzoek, waarin wordt beoordeeld of een natuurvergunning is vereist en waarin wordt onderzocht welke significante gevolgen de uitbreiding of wijziging van het bedrijf heeft op de beschermde Natura-2000 gebieden.

Voorheen mochten de vergunde, oude stikstofgevolgen worden weggestreept tegen de gevolgen van het nieuwe project, maar vanaf nu moeten de gevolgen van het nieuwe project op zichzelf staand worden beoordeeld zonder rekening te houden met de vergunde stikstofuitstoot van de oude situatie. Intern salderen blijft wel mogelijk in een latere fase, bij de “passende beoordeling”, wanneer wordt onderzocht of het project de natuur daadwerkelijk aantast.

De referentiesituatie bepaalt welke stikstofuitstoot als uitgangspunt moet worden genomen bij intern salderen. Het gaat om de uitstoot die op basis van een natuurvergunning of milieutoestemming was toegestaan én feitelijk heeft plaatsgevonden. Structureel onbenutte stikstofruimte in een natuurvergunning maakt geen deel meer uit van de referentiesituatie. Hierdoor zijn de mogelijkheden voor intern salderen met een natuurvergunning beperkter dan voorheen, wat ook doorwerkt bij extern salderen met stikstofruimte van gestopte bedrijven.

Gevolgen voor de praktijk
De gevolgen voor de praktijk zijn kort gezegd:

  1. Beperking van intern salderen in de voortoets: intern salderen mag niet langer worden meegenomen in de voortoets. In deze eerste fase wordt alleen gekeken naar de gevolgen van het nieuwe project zelf, zonder rekening te houden met vergunde stikstofuitstoot uit het verleden.
  2. Vergunningplicht voor intern en extern salderen: door het nieuwe beoordelingskader zal vrijwel elk project dat stikstofneerslag veroorzaakt een natuurvergunning nodig hebben, ongeacht of intern of extern wordt gesaldeerd. Provincies krijgen hierdoor de mogelijkheid om specifiek beleid te maken voor intern salderen (dit was voorheen alleen mogelijk bij extern salderen).
  3. Striktere referentiesituatie: alleen uitstoot die vergund én feitelijk heeft plaatsgevonden mag worden meegenomen in de referentiesituatie. Onbenutte stikstofruimte wordt niet meer geaccepteerd, wat flexibiliteit voor bedrijven beperkt.
  4. Directe toepassing van het nieuwe kader: Het gewijzigde beoordelingskader geldt direct voor lopende en toekomstige vergunningprocedures. Overheden en rechtbanken moeten dit kader vanaf nu toepassen.

Overgangsregeling voor activiteiten sinds 2020
Voor activiteiten die tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2025 zijn gestart met toepassing van intern salderen en waarvoor op grond van het oude beoordelingskader geen natuurvergunning nodig was, geldt een overgangsregeling. Tot 1 januari 2030 kunnen provincies niet handhavend optreden tegen het voortzetten van deze activiteiten zonder vergunning. Wel kunnen provincies in specifieke situaties maatwerkvoorschriften opleggen om verslechtering van Natura 2000-gebieden te voorkomen. Bedrijven hebben dus de tijd gedurende deze overgangsperiode om te beoordelen of zij in het licht van het nieuwe beoordelingskader een natuurvergunning nodig hebben of dat activiteiten aangepast moeten worden.

Tot slot
Neem contact op met Werner Altenaar of Roza Morrison om inzicht te krijgen in de gevolgen voor uw voorgenomen ontwikkeling of de procedure in goede banen te leiden.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Arbeidsrechtelijke wijzigingen in 2025

Het begin van een nieuw kalenderjaar brengt altijd arbeidsrechtelijke wijzigingen met zich mee. Wij zetten de belangrijkste wijzigingen voor u op een rij.

I. Schijnzelfstandigheid
Zoals bekend, gaat de Belastingdienst vanaf 1 januari 2025 weer volledig handhaven op schijnzelfstandigheid. Echter, werd vlak voor de kerst aangekondigd dat in 2025 nog geen boetes worden opgelegd. Organisaties krijgen eerst een waarschuwing voordat er controles plaatsvinden. Goedkeurde modelovereenkomsten worden automatisch verlengd tot 31 december 2029.

II. Minimumloon
Het minimumuurloon stijgt vanaf 1 januari 2025 naar € 14,06 bruto. Dit is een stijging van 2,78%. De halfjaarlijkse indexatie blijft van kracht, met een volgende verhoging gepland op 1 juli 2025.

III. Thuiswerkvergoeding
De onbelaste thuiswerkvergoeding gaat omhoog naar € 2,40 per dag in 2025.

IV. Transitievergoeding
De maximale transitievergoeding stijgt in 2025 naar € 98.000,- bruto.

V. CO2-rapportage
Werkgevers moeten uiterlijk 30 juni 2025 rapporteren over de CO2-uitstoot van werkgerelateerd verkeer in 2024 bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.

VI. Wetgeving in voorbereiding

  • Wet modernisering concurrentiebeding: als dit wetsvoorstel wordt aangenomen, wordt de duur van het concurrentiebeding beperkt tot 1 jaar, moeten werkgevers altijd zwaarwegende bedrijfs- en dienstbelangen motiveren, dient de geografische reikwijdte duidelijk te zijn vastgelegd in het beding en moet een werkgever die het beding toepast een vergoeding betalen aan de (ex-) werknemer. We raden werkgevers aan hier nu al op te anticiperen.
  • Wet verbetering zekerheid flexibele arbeidskrachten: dit wetsvoorstel heeft als doel flexwerkers meer zekerheid te bieden door o.a. de ketenregeling aan te scherpen, nulurencontracten af te schaffen en de positie van arbeidskrachten over het algemeen te verbeteren.
  • Wet verduidelijking beoordeling arbeidsrelaties en rechtsvermoeden (VBAR): met dit wetsvoorstel wil het kabinet schijnzelfstandigheid tegengaan. Dit wetsvoorstel verduidelijkt de scheidslijn tussen zelfstandigen en werknemers en introduceert een rechtsvermoeden van een arbeidsovereenkomst. Echter ligt het wetsvoorstel onder vuur en is het zeer de vraag of het wet wordt.
  • Beperking compensatieregeling transitievergoeding bij langdurige arbeidsongeschiktheid tot kleine werkgevers: het kabinet wil per 1 juli 2026 de compensatie van de transitievergoeding bij langdurige ziekte beperken tot kleine werkgevers (minder dan 25 werknemers).
  • Wet wijziging re-integratieverplichtingen in het tweede ziektejaar: dit wetsvoorstel geeft kleine en middelgrote werkgevers meer flexibiliteit bij de re-integratie van zieke werknemers. Na het eerste ziektejaar kunnen zij zich volledig richten op re-integratie bij een andere werkgever (spoor 2), zonder dat ze de eigen functie van de zieke werknemer beschikbaar hoeven te houden.
  • Vertrouwenspersoon: het kabinet wil met dit wetsvoorstel bedrijven met tien of meer werknemers verplichten een vertrouwenspersoon aan te stellen.

Meer details over deze wetswijzigingen worden verwacht zodra de voorstellen definitief zijn.

Actie vereist!
We adviseren werkgevers nu al op deze wijzigingen in te spelen. Bij vragen en voor ondersteuning bij de implementatie van deze wijzigingen, helpt CERTA u graag verder.

Namens het arbeidsrecht team,

 

Barbara Veldmaat
[email protected]		 Serena Bank
[email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

CertAlert! Jaarlijkse huurverhoging met een opslag van maximaal 3% over het algemeen niet oneerlijk.

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van vandaag geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijkse opslag van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex (CPI) in het algemeen niet als een oneerlijk beding kan worden beschouwd.

Achtergrond
In vrije-sector huurcontracten met betrekking tot woonruimten wordt vaak een beding opgenomen dat het mogelijk maakt om de huur jaarlijks te verhogen op basis van de CPI plus een vaste of maximum opslag. Sinds medio 2023 worden dergelijke bedingen ambtshalve door rechters getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. In deze zaak ging het over een opslag van maximaal 3%, die door de rechtbank Amsterdam was beoordeeld als mogelijk oneerlijk. Indien dat oordeel juist zou zijn, zou het beding nietig zijn en zouden huurders alle op deze grond doorgevoerde verhogingen kunnen terugvorderen. De rechtbank stelde daarom prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de (on)eerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding en de gevolgen daarvan.

Splitsing van bedingen
Volgens de Hoge Raad moet het huurprijswijzigingsbeding gesplitst worden in een indexatiebeding (dat inflatie compenseert) en een opslagbeding (dat aanvullende kostenstijgingen of waardeontwikkelingen dekt). Volgens de Hoge Raad kan het ene beding eerlijk zijn, terwijl het andere mogelijk oneerlijk is, afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Oneerlijk opslagbeding?
De Hoge Raad oordeelt dat een opslagbeding van maximaal 3% in het algemeen niet als oneerlijk wordt beschouwd. De reden hiervoor is dat een maximum opslag van 3% doorgaans niet onredelijk hoog is en aansluit bij wat gebruikelijk is in de vrije huursector. Bovendien zijn de financiële gevolgen voor huurder voorzienbaar, aangezien de maximale verhoging bij het aangaan van de huurovereenkomst is vastgelegd.

Desondanks kunnen bijkomende omstandigheden in individuele gevallen ertoe leiden dat een opslagbeding wél oneerlijk wordt bevonden. In dat geval gelden de volgende consequenties:

  1. Correctie van huurachterstanden: Huurverhogingen op basis van een oneerlijk opslagbeding moeten buiten beschouwing worden gelaten bij de berekening van achterstallige huur;
  2. Terugbetaling: Te veel betaalde huur op grond van een oneerlijk beding kan door de huurder worden teruggevorderd;
  3. Verrekening: Verrekening met de huurachterstand is mogelijk, indien de huurder hier een beroep op doet. De rechter mag niet uit zichzelf overgaan tot verrekening van de huurachterstand;
  4. Beëindiging huurovereenkomst: Bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens achterstallige huur moet de rechter zelf nagaan of het niet-betalen ernstig genoeg is, waarbij ook relevant kan zijn dat de huurder te veel huur heeft betaald op grond van het oneerlijke beding.

Lees hier de volledige uitspraak: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2024:1780.

Vragen of advies nodig over het huurprijswijzigingsbeding?
Neem gerust contact op met Louise Strating, Juliette Soomers of een van onze andere specialisten.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Sociaal incasseren: wat zijn de gevolgen van de meldingsplicht in combinatie met een huurachterstand?

In de praktijk worden verhuurders regelmatig geconfronteerd met huurders van woonruimte die hun huurbetalingsverplichtingen – om wat voor reden dan ook – niet (goed) nakomen. Als dit het geval is, kan de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter wijst deze vordering alleen toe indien de huurachterstand ernstig genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. In de regel wordt een huurachterstand van drie maanden of meer als voldoende beschouwd, maar de rechter dient altijd alle omstandigheden in de overwegingen mee te  nemen. Een van de omstandigheden die de kantonrechter in acht moet nemen, is de meldingsplicht op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Hierna gaan wij  verder in op de meldingsplicht en de rol die deze speelt in de beoordeling van ontbindingsvorderingen.

Meldingsplicht
Per 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: “het Besluit”) in werking getreden. Op grond van artikel 2 van het Besluit is een verhuurder van een woning verplicht om bij een huurachterstand de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de huurachterstand aan de gemeente te melden, tenzij de huurder duidelijk heeft gemaakt dat hij of zij dit niet wenst. De achterliggende gedachte van de meldingsplicht voor verhuurders is dat door middel van vroegsingalering van de schulden wordt geprobeerd oplopende huurachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen.

Voordat een verhuurder overgaat tot een melding, dient zij:

  • zich in te spannen om in persoonlijk contact te treden met huurder om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
  • huurder te wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
  • huurder ten minste eenmaal een betalingsherinnering te hebben gestuurd; en
  • bij de betalingsherinnering duidelijk te maken dat zij de contactgegevens van de huurder gaat verstrekken aan de gemeente,tenzij daarop binnen een bepaalde termijn afwijzend wordt gereageerd. Dit betekent dat verhuurder verplicht is een melding te maken, tenzij huurder expliciet heeft aangegeven hier geen toestemming voor te geven.

De bovengenoemde verplichtingen gelden voor alle verhuurders. Het maakt dus niet uit of je een woningcorporatie of een particuliere verhuurder bent.

Gevolgen bij niet-naleving meldingsplicht
Wat als je als verhuurder niet aan de meldingsplicht voldoet? Aan het niet naleven van de meldingsplicht zijn geen directe sancties verbonden. In de toelichting bij het Besluit wordt echter opgemerkt dat de verwachting is dat de rechter de vroegsignalering van schulden zal betrekken bij de afweging of een huiszetting is te rechtvaardigen. De verhuurder kan de rechter zonder melding dus nog steeds verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden, maar dit lijkt niet altijd verstandig om te doen.

Rechtspraak
Uit diverse uitspraken van verschillende rechtbanken blijkt dat kantonrechters verstrekkende gevolgen kunnen verbinden aan het niet naleven van de meldingsplicht. Van belang is hierbij of aannemelijk is dat vroegsignalering mogelijk had kunnen bijdragen aan het voorkomen van een oplopende huurachterstand. Alle omstandigheden van het geval spelen hierbij een rol. Hierna volgen enkele voorbeelden van uitspraken.

In een uitspraak van een kantonrechter van de rechtbank  Limburg (ECLI:NL:RBLIM:2022:2597) werd geoordeeld dat de verhuurder onvoldoende inspanningen had verricht om persoonlijk contact te leggen met de huurder. Van een sociaal verhuurder mag dit wel worden verwacht, aldus de kantonrechter. Het niet naleven van de meldingsplicht in combinatie met het feit dat verhuurder geen pogingen heeft gedaan om persoonlijk met de huurder in contact te treden, maakte dat de ontbinding van de huurovereenkomst in deze zaak niet gerechtvaardigd was. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst werd door de kantonrechter dus afgewezen.

Een vergelijkbaar oordeel werd geveld door een kantonrechter van de rechtbank  Rotterdam op 27 mei 2022 (ECLI:RBROT:2022:4103), waarbij de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst werd afgewezen. In deze zaak oordeelde de kantonrechter dat verhuurder zich onvoldoende heeft ingespannen om aan haar verplichtingen op grond van artikel 2 van het Besluit te voldoen. De kantonrechter oordeelde dat niet kon worden uitgesloten dat de huurachterstand lager zou zijn geweest als de verhuurder tijdig een melding had gedaan. Vergelijkbare overwegingen zijn te vinden in andere uitspraken van kantonrechters (o.a.  ECLI:NL:RBZWB:2022:7500, ECLI:NL:RBROT:2022:5672 en ECLI:NL:RBROT:2022:8193).

Niet-naleving van de meldingsplicht leidt echter niet altijd tot afwijzing van de vordering tot ontbinding. In situaties waarin aannemelijk is dat het nakomen van de meldingsplicht geen wezenlijke verandering zou hebben gebracht, kan de rechter de vordering alsnog toewijzen. Zo werd in een zaak waarbij de huurder zelf aangaf geen betaalmogelijkheden te hebben de ontbinding van de huurovereenkomst – ondanks het ontbreken van een melding - toch toegewezen (ECLI:NL:RBLIM:2022:6229). Ook als de omvang van de tekortkoming niet tegen het niet naleven van de meldingsplicht opweegt, kan de ontbinding alsnog worden toegewezen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een forse huurachterstand, waarbij de huurder geen bijzondere omstandigheden naar voren brengt die rechtvaardigen dat zijn belang bij het behoud van de woning zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder (zie hiervoor o.a. ECLI:NL:RBROT:2022:5309 en ECLI:NL:RBDHA:2024:13490).

Conclusie
Verhuurders doen er verstandig aan om de meldingsplicht uit artikel 2 van het Besluit op te volgen, ook als de huurder niet reageert. Het niet naleven van deze verplichting kan er in het uiterste geval toe leiden dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter wordt afgewezen. Aan de andere kant zien wij in de heersende jurisprudentie terug dat ieder geval anders is. Per geval dient dus naar de belangen van alle partijen te worden gekeken en de afweging te worden gemaakt of de melding wel/niet wenselijk c.q. noodzakelijk is. Wij denken graag met verhuurders mee en leveren hierin maatwerk.

Vragen over dit onderwerp of advies nodig? Neem gerust contact op met Fatima Imbouh, Macy Weij of een van onze andere specialisten.

Omdat je verder wilt