• Door naar de hoofd inhoud

CERTA

Header Rechts

  • Logo
  • Menu sluiten
  • Over ons
    • Ons team
    • Ons kantoorpand op de Keizersgracht
    • International Legal Networks
    • Vacatures
    • CERTA & Big Friends
  • Expertises
    • Arbeidsrecht
    • Bestuursrecht
    • Omgevingsrecht
    • Contractenrecht
    • Incasso
    • Insolventierecht
    • WHOA
    • Ondernemingsrecht
    • Vastgoedrecht
    • Woningcorporaties
  • Nieuws & Kennis
    • Nieuws & Actualiteiten
    • Certa deelt kennis met Pont
    • Certa expert van ABN AMRO
  • Faillissementen
    • Veelgestelde vragen
  • Contact

Opinie

20 maart 2025

Omdat je verder wilt

You snooze, you lose?

Te laat overgelegde informatie mag niet altijd buiten beschouwing worden gelaten.

Inleiding
Te laat overgelegde informatie moest het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam (hierna: “College”) tóch meenemen in zijn beslissing op bezwaar. Met de uitspraak van 11 oktober 2024 is het afwijzingsbesluit van het College op een handhavingsverzoek gesneuveld. Het College had ten onrechte niet alle relevante feiten betrokken. Ondanks dat de bezwaarmaker nieuwe informatie pas vlak voor de beslissing op bezwaar (dus binnen de 10-dagentermijn) aanleverde, stond de goede procesorde een volledige heroverweging niet in de weg. Hieronder lees je over de heroverweging van een handhavingsbesluit en wat dit betekent voor de praktijk.

Volledige heroverweging

Algemeen
Wanneer er bezwaar wordt gemaakt tegen een besluit, moet een bestuursorgaan dit besluit opnieuw beoordelen. Het bestuursorgaan kan het primaire besluit aanpassen of vervangen als dat nodig is, of kan het primaire besluit in stand laten. Het besluit na de heroverweging wordt de beslissing op bezwaar genoemd. Het algemene uitgangspunt is dat alle relevante feiten en omstandigheden die op dat moment aan de orde zijn, bij de heroverweging worden betrokken.

Handhavingsbesluit
Bij handhavingsbesluiten geldt een ander vertrekpunt, namelijk de situatie ten tijde van het handhavingsbesluit. Het bestuursorgaan beoordeelt het primaire besluit dus op basis van de feiten, omstandigheden, wetten en beleid die op dát moment golden. Toch zal het bestuursorgaan ook rekening houden met nieuwe feiten en omstandigheden die zich nadien voordoen. Het is niet de bedoeling dat opzettelijke overtreders pas vlak voor de beslissing op bezwaar hun gedrag aanpassen. Het bestuursorgaan beslist zelf of het gevolgen verbindt aan deze feiten en omstandigheden, tenzij dit in strijd is met het doel van de regel die moet worden gehandhaafd of met fundamentele rechtsbeginselen.

Goede procesorde
Een belangrijk onderdeel van de heroverweging is de hoorzitting waarmee betrokkenen hun standpunt mondeling kunnen toelichten. Tot uiterlijk tien dagen voor de hoorzitting kunnen nog nadere stukken worden aangeleverd. In het belang van de goede procesorde hebben betrokkenen en het bestuursorgaan dan voldoende tijd om daarvan kennis te nemen. Dit is echter geen strikte leer. Het bestuursorgaan beoordeelt of het, in belang van een goede procesorde, nodig is om deze stukken nog mee te nemen in de heroverweging. Als partijen zich niet goed meer kunnen verdedigen, dient het bestuursorgaan deze stukken buiten beschouwing te laten.

Soms komen na de hoorzitting alsnog belangrijke feiten of omstandigheden aan het licht. Indien deze feiten of gegevens de basis vormen voor het herroepen van het primaire besluit of corrigeren van een foutieve motivering daarvan, zullen betrokkenen hierover alsnog gehoord moeten worden. Het opnieuw horen is niet nodig als deze nieuwe feiten of gegevens enkel feitelijke ondersteuning zijn van de aan het primaire besluit ten grondslag liggende feiten.

Conclusie
De conclusie is dat de situatie op het moment van het handhavingsbesluit bij de heroverweging daarvan het uitgangspunt blijft. Ook (te) laat gebleken feiten en omstandigheden kunnen of moeten soms meewegen bij de beslissing op bezwaar. Wij bewaken de termijnen zorgvuldig, zodat uw zaak over de inhoud gaat.

Contact
Heb je vragen over handhaving en/of de bezwaarprocedure? Neem dan contact op met Werner Altenaar of Roza Morrison. Certa helpt je verder.

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Opinie

17 maart 2025

Omdat je verder wilt

Verkorting verjaringstermijn huurverhogingen

De afgelopen jaren zijn er steeds meer maatregelen genomen om huurders te beschermen tegen hoge huurprijzen. Een belangrijk instrument daarbij is de maximering van de jaarlijkse huurverhoging. Voor huurders in de sociale sector bestonden al regels op dit gebied, maar in de vrije sector waren er nauwelijks beperkingen. Met de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (1 mei 2021) wordt er ook tijdelijk een maximum gesteld aan jaarlijkse huurverhogingen in het geliberaliseerde segment. Deze regeling is sinds 1 mei 2024 verlengd tot 1 mei 2029. Naast de verlenging is er nog een belangrijke wijziging doorgevoerd: de verjaringstermijn voor vorderingen tot betaling van huurverhogingen is  verkort. Dit betekent dat verhuurders sneller in actie moeten komen om te voorkomen dat hun vordering verjaart.

Verkorting verjaringstermijn

Met de Wijziging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is sinds artikel 7:251 BW (die ook geldt voor de geliberaliseerde huurovereenkomsten) aangepast. Aan het artikel is toegevoegd dat – in afwijking van artikel 3:308 BW waarin is bepaald dat geldvorderingen na vijf jaar verjaren - vorderingen tot betaling van huurverhogingen twee jaar na het opeisbaar worden verjaren. Er wordt vervolgens nog een extra beperking geïntroduceerd: indien de verhuurder de huurder in het jaar waarin de huurverhoging opeisbaar wordt niet schriftelijk informeert over de huurprijsverhoging, dan verjaart de vordering tot betaling van de huurverhoging al na één jaar na het opeisbaar worden.

Wat zijn de gevolgen?

Deze wijziging van art. 7:251 BW is met ingang van 1 juli 2024 in werking getreden. Het overgangsrecht bepaalt dat verjaringstermijnen die vóór 1 juli 2024 zijn aangevangen, een uitgestelde werking van één jaar krijgen. Dat betekent dat tot 1 juli 2025 de reguliere verjaringstermijn van vijf jaar blijft gelden. Het is dus heel belangrijk dat voor die datum de achterstand wordt gevorderd of de verjaring wordt gestuit. Voor verjaringstermijnen die ná 1 juli 2024 zijn gaan lopen gelden de nieuwe verjaringstermijnen direct. Dat betekent ook dat als de verhuurder de huurder niet schriftelijk heeft geïnformeerd over de huurprijsverhoging, de vordering tot betaling van de verhoging op 1 juli 2025 verjaart.

Belangrijk om te benadrukken is dat de verkorting van de verjaringstermijn geen gevolg heeft voor de verhoging van de huurprijs als zodanig. Dat betekent dat de verhoogde huurprijs geldt en steeds het uitgangspunt is voor nieuwe verhogingen, maar uitsluitend de mogelijkheid om de verhoging te vorderen verjaart. De oorspronkelijke huurprijs (zonder verhoging) blijft onderworpen aan de reguliere verjaringstermijn van vijf jaar.

Actie: stuit de verjaring

De verkorte verjaringstermijn is een ingrijpende wijziging, vooral voor verhuurders die huurders niet tijdig schriftelijk hebben geïnformeerd over huurverhogingen. Om te voorkomen dat vorderingen verjaren, is het essentieel om actie te ondernemen. De verjaring van de huurprijsverhoging kan worden gestuit door een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin het recht op betaling wordt voorbehouden, of door het instellen van een vordering of andere daad van rechtsvervolging. Het is verstandig dat verhuurders in de toekomst hun huurders steeds schriftelijk informeren over huurverhogingen.

Meer informatie over huurprijsverhogingen? Neem contact op met Louise Strating.

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Opinie, Vastgoedrecht

24 februari 2025

Omdat je verder wilt

De aangepaste wettelijke geschillenregeling als oplossing voor aandeelhoudersgeschillen.

Per 1 januari 2025 is de Wet aanpassing geschillenregeling en verduidelijking ontvankelijkheidseisen enquêteprocedure (afgekort Wagevoe) in werking getreden. De Wagevoe beoogt de efficiëntie en toegankelijkheid van de bestaande geschillenregeling voor de besloten vennootschap (B.V.) en niet-beursgenoteerde naamloze vennootschap (N.V.) te verbeteren. De geschillenregeling bestaat onder meer uit een uitstotingsregeling waarbij een aandeelhouder kan worden gedwongen zijn aandelen over te dragen en een uittredingsregeling waarbij aandeelhouders kunnen worden gedwongen de aandelen van een andere aandeelhouder over te nemen. Met de invoering van de Wagevoe moet de wettelijke geschillenregeling een beter middel worden om aandeelhoudersgeschillen op te lossen.[1]

De belangrijkste wijzigingen van de Wagevoe voor de geschillenregeling zijn:

  1. De Ondernemingskamer is voortaan de enige feitelijke instantie voor uittredings- en uitstotingsverzoeken op grond van de geschillenregeling. De Ondernemingskamer is al de enige bevoegde instantie voor enquêteprocedures waarin het beleid en de gang van zaken binnen vennootschappen centraal staat en heeft zo al veel ervaring met aandeelhoudersgeschillen. De geschillenregeling wordt zo versneld en voor een gespecialiseerde rechter gevoerd.
  2. De geschillenregeling is voortaan een verzoekschriftprocedure – in plaats van een dagvaardingsprocedure. Hierdoor kunnen behalve de verweerder(s) ook belanghebbenden, zoals de vennootschap en andere aandeelhouders, in de procedure worden betrokken en kunnen voorlopige voorzieningen ook op hen betrekking hebben. Voorbeelden van voorlopige voorzieningen zijn de overdracht van aandelen aan een tijdelijke beheerder, de schorsing van bestuurders en commissarissen, de benoeming van een tijdelijke bestuurder of commissaris, en de schorsing van de uitvoering van besluiten. De geschillenregeling wordt zo efficiënter.
  3. De Ondernemingskamer is ook bevoegd kennis te nemen van vorderingen die samenhangen met het uittredings- of uitstotingsverzoek. Voorbeelden van samenhangende vorderingen zijn de schadevergoedingsvordering, de vordering tot terugbetaling van een aandeelhouderslening, de vordering tot terugbetaling van onverschuldigd betaalde bedragen, zoals managementfees, en de vordering over de geldigheid of nietigheid van besluiten (van de aandeelhoudersvergadering of van het bestuur van de vennootschap) die verband houden met de gedragingen die ten grondslag liggen aan het uittredings- of uitstotingsverzoek. De geschillenregeling wordt zo een effectiever middel om aandeelhoudersgeschillen te beslechten.
  4. Voorheen was het moeilijk om een aandeelhouder uit te stoten omdat alleen gedragingen van een (rechts)persoon in zijn hoedanigheid van aandeelhouder grond voor uitstoting konden zijn. Met de invoering van de Wagevoe vervalt dat hoedanigheidscriterium en kunnen ook gedragingen van een aandeelhouder in bijvoorbeeld zijn hoedanigheid als bestuurder of commissaris grond voor uitstoting zijn. Een aandeelhouder kan worden uitgestoten (gedwongen worden zijn aandelen over te dragen) als zijn gedragingen het belang van de vennootschap zodanig schaden of hebben geschaad dat voortduren van zijn aandeelhouderschap in redelijkheid niet kan worden geduld. Daardoor wordt een uitstotingsverzoek gemakkelijker toegewezen.
  5. Een aandeelhouder kan een uittredings- of uitstotingsverzoek combineren met een enquêteverzoek. De uitkomsten van een door de Ondernemingskamer gelaste enquête zouden daarmee kunnen dienen als (verdere) onderbouwing van een uittredings- of uitstotingsverzoek. De enquêteprocedure krijgt zo nog meer praktische waarde.

Conclusie
Aandeelhoudersgeschillen voorkomt men liever door goede afspraken in onder meer statuten, aandeelhoudersovereenkomst en bestuursreglementen te maken en in deze documenten kan ook een geschillenregeling worden opgenomen. Desalniettemin zijn geschillen tussen aandeelhouders onderling of tussen aandeelhouders en het bestuur van de vennootschap niet altijd te voorkomen. Mede vanwege de vaak grote belangen die op het spel staan kunnen de emoties dan hoog opspelen. Het is daarom belangrijk u goed te laten adviseren wanneer u aandeelhouder wordt of een geschil ontstaat als u aandeelhouder bent.

Wilt u hierover meer weten, neem dan contact op met Robin de Jong.

[1] Nota bene: Voor aandeelhouders en certificaathouders van beursvennootschappen is een aparte ontvankelijkheidseis ingevoerd, waardoor het voor hen gemakkelijker moeten worden om een enquêteprocedure bij de Ondernemingskamer van het Hof Amsterdam te beginnen. Hiermee is beoogt meer rechtszekerheid en duidelijkheid te geven over wie een enquêteverzoek kan doen en onder welke voorwaarden. Deze bijdrage richt zich echter alleen op de gevolgen voor de wettelijke geschillenregeling.

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Ondernemingsrecht, Opinie

17 februari 2025

Omdat je verder wilt

Niet betalen griffierecht levert een misbruik van recht op?

Inleiding
Hoewel iedereen in Nederland het recht heeft om naar de rechter te stappen, mag dit recht niet worden misbruikt. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”) heeft op 12 februari jl. geoordeeld dat het niet betalen van het griffierecht onder bijzondere omstandigheden kan worden gezien als misbruik van recht. Hieronder lees je een toelichting op de uitspraak en de gevolgen voor de praktijk.

Zaak misbruik van recht
In deze zaak ging het om een vrouw die in hoger beroep was gegaan tegen een uitspraak van de rechtbank Limburg. Hierin was zij niet-ontvankelijk verklaard vanwege het niet betalen van het griffierecht of een beroep op betalingsonmacht te doen. Dit was niet de eerste keer; de rechtbank heeft in de afgelopen jaren tientallen andere zaken van haar behandeld. Bovendien heeft zij meermaals procedures bij de rechtbank Den Haag, de Centrale Raad van Beroep en bij de Afdeling gestart. In al deze procedures weigert zij griffierecht te betalen of een beroep op betalingsonmacht te doen. Telkens wordt om die reden haar zaak buiten zitting zonder inhoudelijke behandeling afgedaan, waarna zij daartegen verzet instelt. De Afdeling merkt op dat gelet op al deze voorgaande uitspraken het voor de vrouw duidelijk moet zijn dat zij het griffierecht moet betalen of onderbouwd een beroep op betalingsonmacht moet doen. Desalniettemin blijft zij doorgaan met rechtszaken starten. Volgens de Afdeling gaat het de vrouw al geruime tijd niet meer om het verkrijgen van duidelijkheid. De vrouw heeft haar bevoegdheid om hoger beroep in te stellen zonder redelijk doel aangewend.

Waarschuwing voor toekomstige (hoger) beroepszaken
De Afdeling merkt tot slot nog op dat wanneer de vrouw opnieuw onder deze omstandigheden een beroep bij de Afdeling aanhangig maakt, alleen al om die reden dit niet-ontvankelijk wordt verklaard wegens misbruik van recht. Daarmee wordt het beroep niet inhoudelijk behandeld.

Conclusie en gevolg voor de praktijk
Deze uitspraak van de Afdeling illustreert hoe de bestuursrechter misbruik van (proces)recht tegengaat en de grenzen hiervan bewaakt. De rechtbanken en bestuursorganen worden hierdoor onnodig belast, terwijl de werkvoorraad groot is. Bovendien waarschuwt de Afdeling dat misbruik van (proces)recht kan resulteren in een proceskostenveroordeling, wat een afschrikkend effect kan hebben. De uitspraak benadrukt het belang van zorgvuldig en verantwoord gebruik van het rechtssysteem. De rechtspraak lijkt misbruik van recht slechts in uitzonderlijke gevallen aan te nemen.

Contact
Heb je vragen over procederen (litigation)? Neem dan gerust contact op met Werner Altenaar of Roza Morrison. Certa helpt je verder.

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Opinie

23 januari 2025

Omdat je verder wilt

Scheefwonen en sociale huur: Wat zegt de rechter

Voor het eerst in Nederland brengt een woningcorporatie een zaak over scheefwonen (niet verwarren met scheefhuren) voor de rechter.

Het recht op wonen
Het bevorderen van voldoende woongelegenheid is een voorwerp van zorg van de overheid. Het (goed) kunnen wonen, wordt zo belangrijk gevonden dat het zelfs in onze grondwet is verankerd (art. 22). Op het moment dat een toegelaten instelling een sociale huurwoning van een van haar huurders terug wil omdat hij ook koopwoningen heeft, kan niet over een nacht ijs worden gegaan. De procedure heeft flink wat pennen in beweging gebracht, lees bijvoorbeeld het artikel in Het Parool en Ymere wil sociale huurwoning terug omdat huurder meerdere koopwoningen bezit en verhuurt Ymere: ‘pandjesbaas’ met hoge huurinkomsten heeft geen recht op sociale huurwoning | NUL20

Waarom is deze zaak belangrijk
Dit is de eerste keer dat een corporatie een zaak aan de rechter voorlegt waarin sprake is van sociale verhuur aan iemand die tegelijkertijd twee koopwoningen (die worden verhuurd) in eigendom heeft. Er is niet een specifieke wettelijke regeling die dat verbiedt. Door de corporatie wordt een beroep gedaan op dringend eigen gebruik. De onderbouwing komt kort gezegd neer op het ingaan op (het ontstaan van) corporaties (de eerste in Nederland is anno 1852), het doel van corporaties tot het uitwerken van de onderdelen dringend, eigen gebruik en het vereiste dat er voor de huurder passende vervangende woonruimte voorhanden is. Houdt de opzegging stand? Uit eerder onderzoek blijkt dat situaties zoals deze het topje van de ijsberg kunnen zijn. Zie bijvoorbeeld het artikel in NRC.

Het vonnis: 27 maart 2025
De rechter doet op 27 maart 2025 uitspraak. Dit vonnis kan grote gevolgen hebben voor de manier waarop corporaties scheefwonen kunnen tegengaan. Hebt u vragen over het beroep van een corporatie op dringend eigen gebruik bij scheefwonen, neem dan contact op met ons vastgoed-/huurrechtteam.

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Opinie, Vastgoedrecht

3 januari 2025

Omdat je verder wilt

Preventieve handhaving: voornemen recreatieve verhuur historische molen geen klaarblijkelijk gevaar dreiging overtreding

Inleiding
Een preventieve last onder dwangsom kan alleen worden opgelegd als sprake is van een dreigende onrechtmatige situatie of dreigende overtreding. Een voornemen om strijdige handelingen uit te voeren is niet voldoende, oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”) op 27 november 2024. Hieronder lees je een korte toelichting van de casus en de beoordeling van de Afdeling over preventieve handhaving.

Recreatieve verhuur molen
Het perceel met een historische molen heeft de bestemming "Maatschappelijk" en de aanduiding "specifieke vorm van maatschappelijk - molen". De eigenaren gebruikten de molen enkel nog als vakantiewoning met het voornemen deze ook te verhuren aan derden. Volgens het college van burgemeester en wethouders (hierna: “College”) liet de bestemming en de aanduiding recreatieve verhuur van de molen niet toe. Het College wees een handhavingsverzoek af omdat handhaving volgens onredelijk zou zijn.

Oordeel Afdeling
Volgens de Afdeling hadden de eigenaren geen concrete stappen ondernomen om de molen daadwerkelijk te verhuren. Hierdoor was er geen sprake van een gevaar voor een klaarblijkelijke overtreding. Het College had terecht het handhavingsverzoek afgewezen. Verder oordeelde de Afdeling dat uit de planregels volgt dat het perceel is bestemd voor een molen met maximaal één woning. Recreatieve verhuur voor nachtverblijf heeft geen duurzaam karakter en valt daarom niet onder het begrip “molen” noch onder het begrip “woning”. Recreatieve verhuur van de molen is dus volgens de Afdeling in strijd met de planregels. Dat de eigenaren de molen zelf al als vakantiewoning gebruikten, maakt dit niet anders.

Preventieve last onder dwangsom - klaarblijkelijkheidscriterium
Een last onder dwangsom is een herstelsanctie. Het doel is om de illegale situatie of overtreding te beëindigen. Ook kan een preventieve last onder dwangsom worden opgelegd. Uit vaste rechtspraak volgt dat een preventieve last onder dwangsom alleen kan worden opgelegd als zich een gevaar voordoet van een overtreding die met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal plaatsvinden. In de praktijk wordt niet snel voldaan aan dit klaarblijkelijkheidscriterium. Bij mededelingen van belanghebbenden die oneens zijn met de regels is doorgaans geen sprake van een gevaar voor een overtreding klaarblijkelijk dreigt.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk
De conclusie is dat voor een preventieve last onder dwangsom enkel het voornemen om in strijd met de wet- en regelgeving te handelen, onvoldoende is om te spreken van een klaarblijkelijk gevaar voor een overtreding. Dat de uitvoering van de handelingen in de macht ligt van de eigenaren, maakt dit niet anders. In de praktijk ligt de drempel voor het klaarblijkelijkheidscriterium dus nog altijd hoog en kan niet op basis van een voornemen om strijdige handelingen uit te voeren een last worden opgelegd.

Contact
Heb je vragen over handhaving en/of een (preventieve) last onder dwangsom of bestuursdwang? Neem dan contact op met Werner Altenaar of Roza Morrison. Certa helpt je verder.

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Opinie

  • « Ga naar Vorige pagina
  • Pagina 1
  • Pagina 2
  • Pagina 3
  • Pagina 4
  • Pagina 5
  • Interim pagina's zijn weggelaten …
  • Pagina 23
  • Ga naar Volgende pagina »

Amsterdam
Keizersgracht 620
1017 ER Amsterdam

 

Bussum
Brediusweg 20
1401 AG Bussum

 

020 521 6699 | [email protected]

 

KvK: 34342484 | BTW nr: 8208.79.368.B01

Juridische informatie:

Algemene Voorwaarden

Klachtenregeling

Privacyverklaring

Rechtsgebiedenregister

Evaluatieformulier

Rechten & informatie voor natuurlijke personen, wederpartijen

Snel naar:

  • Logo
  • Menu sluiten
  • Over ons
    • Ons team
    • Ons kantoorpand op de Keizersgracht
    • International Legal Networks
    • Vacatures
    • CERTA & Big Friends
  • Expertises
    • Arbeidsrecht
    • Bestuursrecht
    • Omgevingsrecht
    • Contractenrecht
    • Incasso
    • Insolventierecht
    • WHOA
    • Ondernemingsrecht
    • Vastgoedrecht
    • Woningcorporaties
  • Nieuws & Kennis
    • Nieuws & Actualiteiten
    • Certa deelt kennis met Pont
    • Certa expert van ABN AMRO
  • Faillissementen
    • Veelgestelde vragen
  • Contact
  • Zoeken
© 2025 CERTA | Realisatie: Probu

Privacyverklaring & AV koppeling

Privacyverklaring  |  AV