In de krappe woningmarkt worden steeds meer pogingen gedaan om te zorgen voor meer betaalbare (huur)woningen. Meer flexibiliteit in huurovereenkomsten kan leiden tot een vergroting van de voorraad huurwoningen. De Wet doorstroming huurmarkt (van kracht per 1 juli 2016) heeft al meer flexibiliteit geboden. Met de invoering van die wet is het mogelijk om woningen tijdelijk te verhuren, zonder dat de huurder na het einde van de overeengekomen huurperiode huurbescherming geniet. Dit betekent dat een verhuurder zekerheid heeft dat de huur na het verstrijken van de bepaalde tijd eindigt, terwijl anderzijds de gedachte is dat deze flexibiliteit huurders beter voorziet in hun vraag naar woonruimte. In de praktijk blijkt dat huurders en verhuurders soms ook na het verstrijken van de bepaalde tijd met elkaar verder willen, maar een verlenging van de huurovereenkomst leidt tot (meer) huurbescherming. Dat is niet altijd wenselijk. Op dit moment biedt een tijdelijke regeling (in verband met de coronacrisis) daarvoor een oplossing, maar ook wordt gekeken naar permanente mogelijkheden.

Coronacrisis

Vorig jaar bood de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten al de mogelijkheid om in de coronacrisis tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen, zonder dat die werden verlengd voor onbepaalde tijd. Deze tijdelijke wet is per 1 november 2020 vervallen. Omdat het nog altijd onwenselijk werd gevonden dat huurders gedurende de coronacrisis zonder woonruimte zouden komen te zitten omdat hun huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt, is in de Wet tijdelijke huurkorting[1] een vergelijkbare bepaling opgenomen. Die bepaling maakt het mogelijk dat huurovereenkomsten voor bepaalde tijd tijdelijk worden verlengd, zonder dat de huurder huurbescherming geniet. Een verzoek hiertoe dient door de huurder te worden gedaan, niet later dan een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. Er is dus wederzijdse instemming nodig. De huurovereenkomst kan worden verlengd met één of meer maanden, maar niet tot een datum later dan 1 juli 2021. Die datum hangt samen met het feit dat het een tijdelijke wet betreft, die thans tot 1 juli 2021 geldt. Toch valt te verwachten dat dit langer zal zijn. De wet bepaalt namelijk dat de toepassing van dit artikel kan worden verlengd tot 1 januari 2022. De huurcontracten die dit jaar al eerder met een bepaalde tijd zijn verlengd, kunnen dan nogmaals worden verlengd.

Wetsvoorstel

Door het tijdelijke karakter van de Wet tijdelijke huurkorting lijkt de mogelijkheid om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te verlengen (bijna) verleden tijd, maar het Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur biedt mogelijkheden voor de toekomst. Het voorstel voorziet in een permanente wijziging van art. 7:271 BW. De wijziging houdt in dat het mogelijk wordt gemaakt om eenmalig een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen voor opnieuw een bepaalde tijd, tot een maximum van drie jaar voor zelfstandige woningen en vijf jaar voor onzelfstandige woningen. De huurder geniet gedurende deze periode geen huurbescherming. Daarnaast is in het wetsvoorstel opgenomen dat wanneer partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluiten, zij kunnen overeenkomen dat de huurder de huurovereenkomst een eerste termijn niet mag opzeggen. Deze minimumduur brengt meer zekerheid voor de verhuurder van tijdelijke woonruimte.

Het wetsvoorstel ligt momenteel bij de Eerste Kamer. Indien het voorstel wordt aangenomen, is het verlengen van de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd een permanente mogelijkheid, die hopelijk leidt tot wat meer ruimte op de woningmarkt.

Heb je advies nodig over het verlengen of opzeggen van een huurovereenkomst? Neem vrijblijvend contact met ons op. Omdat je verder wilt!

Louise Strating
Advocaat vastgoedrecht

[1] Stb. 2021/162

Is het einde van de relatie ook einde huur en zo ja, voor wie? En wat is de positie van de verhuurder bij deze break up?

Scheiden doet lijden is een oud gezegde en bezongen door de Zangeres zonder Naam. Tot het moment dat partijen uit elkaar gaan, zal doorgaans worden samengewoond. Als er geen koopwoning is, zal dat bijna altijd in een huurwoning zijn. Wettelijke medehuurders kunnen een beroep doen op de “scheidingsregelingen” in de wet. Maar wat is de status voor contractuele medehuurders?

Wettelijke medehuurders

Wettelijke medehuurders zijn de echtgenoot of geregistreerd partner. Zij worden van rechtswege medehuurder (art. 7:266 BW). Voor samenwoners die niet getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben maar wel een duurzaam gemeenschappelijke huishouding, biedt art. 7:267 BW een regeling om wettelijk medehuurder te worden. Op het moment dat van wettelijke medehuurders de relatie strandt, kan de rechter worden gevraagd te bepalen wie de huur mag voortzetten.

Contractuele medehuurders

Contractuele medehuurders zijn huurders die samen een huurovereenkomst met de verhuurder zijn aangaan en niet getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben. De wet bevat voor contractuele medehuurders geen bepaling die de rechter de mogelijkheid geeft om het huurrecht ten aanzien van de woning aan één van de medehuurders toe te wijzen. Dat betekent in de praktijk dat “scheiden doet lijden” bij huurovereenkomsten zich extra laat voelen als de ex-partners er onderling niet uitkomen.

Verhuurder

Bovendien is bij afspraken tussen contractuele medehuurders over het voorzetten van de huur door een van beiden (vanzelfsprekend) een rol weggelegd voor de verhuurder. Wat is diens positie? In een uitspraak van de Hoge Raad van 14 december 2007 is beslist dat ingeval van echtscheiding of het beëindigen van het geregistreerd partnerschap het vonnis over wie de huurovereenkomst mag voorzetten werking heeft tegen de verhuurder. Ten aanzien van samenwoners die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding hebben en op die grond wettelijke medehuurders zijn, heeft de Hoge Raad zich nog niet uitgelaten. Tot en met heden is evenmin duidelijk of contractuele medehuurders naar analogie dezelfde rechten hebben als wettelijke medehuurders.

Er komt duidelijkheid

In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam (van 25 maart 2021 en vindbaar onder nummer ECLI:NL:RBAMS:2021:1348) is in het kader van het een procedure over het voorzetten van de huur door een van de contractuele medehuurders als eerste de vraag aan de Hoge Raad gesteld over de gebondenheid van de verhuurder. Dat lijkt op het eerste gezicht misschien omslachtig, maar dat is het niet omdat een vonnis over wie de huur mag voorzetten zonder dat de verhuurder in dat geding partij is uitsluitend werking kan hebben tussen de huurders onderling en niet ten aanzien van de verhuurder. Met betrekking tot duurzaam gemeenschappelijke (wettelijke) samenwoners is dat nog niet bepaald. De tweede vraag die aan de Hoge Raad is gesteld is of de scheidingsregeling voor wettelijke medehuurders naar analogie kan worden toegepast indien sprake is van contractuele medehuurders die niet gehuwd noch geregistreerd partner zijn.

Vanuit CERTA zal de prejudiciële procedure goed in de gaten worden gehouden. Scheiden doet na de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad waarschijnlijk niet minder lijden, maar huurders alsmede de verhuurders weten in ieder geval waar ze vanuit het huurrecht aan toe zijn.